地产企业与物流企业合作型运营模式

物流企业是物流设施投资建设的主体,结合自身物流业务的需要,并根据物流设施市场需求进行设施规划、选址、设计、建设活动,拥有并运营物流地产设施。一部分留作自用,通过组织计划安排途径满足自身物流业务需要,其余部分以租赁合同为纽带为其他企业提供物流设施租赁和物业管理服务。目前国内一些物流企业已经采用这种模式,其中,宝供物流和传化物流等表现得比较突出。这种模式的优点是物流企业比较熟悉客户所需要的物流设施和物业管理服务,物业的折旧费用可以享受到政府税收减免的好处,可能会使得客户的租金费用较低。缺点是物流企业在运营初期难以单独为客户提供优质高效的定制化物流设施设计、建设与咨询服务,物业管理水平和效率也可能较低。
地产企业与物流企业通过合作协议等契约方式成立物流地产项目公司,共同出资、合作经营,发挥各自所在领域的比较优势。根据客户的物流设施需求为其提供一系列满意的物流设施咨询、租赁和物业管理等服务。项目收益与风险按照协议进行分配。这种模式的优点是可以发挥地产企业在房地产开发资金投人、设施设计与建设等方面的优势,同时发挥物流企业在设施选址、物流网络、物流服务等方面的优势,实现物流企业和地产企业的优势互补与合作共赢;但是缺点在于双方合作前期面临信用风险,同时在合作后期面临利益分配,风险分担等问题。如何解决双方合作中存在的利益矛盾是其关键。高标准专业化物流设施的巨大市场需求,为现代物流地产的兴起提供了良好的发展机遇。
除以上模式外,国内学者张丽杰、孙开元还提出了一种新的运营方式,即由第三方牵头,联系物流商和地产商,通过第三方将物流企业和地产企业各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保其强强联合。这种模式充分利用了第三方企业的审查,避免了物流企业和地产企业的信用风险和后期产生的矛盾。


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